¿Vendió o piensa vender un inmueble, acciones o aportes adquiridos hace varios años? El Decreto 0449 del 27 de abril de 2026, expedido por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, fijó las cifras oficiales que tendrá que aplicar al determinar el costo fiscal de esos activos en la declaración de renta del año gravable 2025.
La norma no introduce reglas nuevas: actualiza con los datos de 2025 los artículos 1.2.1.17.20 y 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016 (Único Reglamentario en Materia Tributaria), que reglamentan a su vez los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario. Ambos artículos permiten ajustar el costo de los activos fijos para que la base sobre la que se calcula la renta o la ganancia ocasional refleje el efecto de la inflación.
A quién aplica
Las dos disposiciones cubren universos distintos:
- Artículo 70 del Estatuto Tributario. Aplica a todos los contribuyentes — personas naturales y jurídicas. Permite ajustar anualmente el costo de cualquier activo fijo en el porcentaje que cada año fija el Gobierno.
- Artículo 73 del Estatuto Tributario. Aplica únicamente a personas naturales. Permite, al enajenar bienes raíces, acciones o aportes que tengan el carácter de activos fijos, ajustar el costo de adquisición usando el factor de la tabla incluida en el decreto, según el año en que se adquirió el bien.
Las dos opciones son excluyentes sobre el mismo bien: si un contribuyente ya venía aplicando el ajuste anual del artículo 70 a un activo, ese costo ajustado no entra como base del artículo 73 cuando lo enajena.
Cifras que trajo el Decreto 0449 para el año gravable 2025
| Concepto | Porcentaje |
|---|---|
| Ajuste anual artículo 70 ET (general) | 5,81% |
| Predios urbanos no formados ni actualizados | 4,51% |
| Predios rurales agropecuarios no formados | 2,55% |
| Predios rurales no formados ni actualizados | 4,51% |
| IPC empleados (acciones y aportes) | 5,17% |
El decreto incluye además la tabla completa de multiplicadores del artículo 73, con un factor por cada año de adquisición desde 1955 hasta 2024, separado por tipo de activo: acciones o aportes, bienes raíces urbanos, bienes raíces rurales agropecuarios y bienes raíces rurales.
Cómo se aplica en la práctica — ejemplo
María, persona natural, adquirió en 2015 una casa urbana en Apartadó por $150.000.000. La enajenó en 2025 por $300.000.000.
Al consultar la tabla del Decreto 0449, columna “Bienes Raíces urbanos”, fila “2015”, encuentra el factor 1,68.
- Costo fiscal ajustado por artículo 73: $150.000.000 × 1,68 = $252.000.000
- Base de la ganancia ocasional: $300.000.000 – $252.000.000 = $48.000.000
Si la casa fue objeto de mejoras o de contribuciones por valorización pagadas, el contribuyente puede sumarlas al costo fiscal antes de calcular la ganancia. El costo así determinado puede figurar como valor patrimonial en la declaración del año gravable 2025 y servir de referencia para ejercicios posteriores.
Reglas finas que conviene tener presentes
- No mezclar. Los ajustes anuales del artículo 70 no entran como base de la opción del artículo 73 sobre el mismo bien.
- Restar depreciaciones. Al enajenar, debe descontarse del costo ajustado las depreciaciones que se hayan deducido fiscalmente.
- Mejoras y valorización. Sumables al costo fiscal solo cuando se trate de bienes raíces.
- Bienes adquiridos antes de 1986. El decreto contempla una opción adicional, multiplicando el costo declarado en 1986 por un factor especial.
Por qué conviene revisar este cálculo
Determinar correctamente el costo fiscal de un activo fijo enajenado no es un trámite menor: la elección entre las dos opciones, el factor preciso según tipo de activo y año de adquisición, y la sustracción de depreciaciones son decisiones técnicas que inciden directamente sobre la base gravable reportada.
Si en 2025 enajenó —o está por enajenar— un inmueble, acciones o aportes adquiridos en años anteriores, vale la pena validar el cálculo del costo fiscal con su contador antes de firmar la declaración. En GESCONT acompañamos a personas naturales y empresas en la planeación tributaria y en la correcta aplicación de la normativa vigente a la realidad concreta de cada operación.
